安徽十一选五:二手房,死死扼住這些城市的咽喉

時間:2020年01月06日 09:44:03 中財網
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  目前重慶通過鏈家正在掛牌銷售的二手房數量。

  接近14萬套是什么概念呢?

  官方數據統計,2018年重慶主城區常住人口達到875萬人,比2017年增加了10萬人左右。

  如果按照這樣的人口增速計算,這接近14萬套二手房,就已經足夠這些主城區的新增人口人均買1.4套,其中還包括在這一年出生的新生兒。

  要知道,這還僅僅是二手房,不含新房。

  當然,不能排除鏈家上很多掛牌純粹是賣價在試探市場。

  但,已經完全“二手房化”的北京,通過鏈家正在掛牌銷售的二手房不到9萬套。北京,就沒有試探?

  實際上,不僅僅是重慶——
  從二手房網站上看到,成都掛牌銷售的二手房已經超過12萬套;
  武漢通過鏈家正在掛牌銷售的二手房已經突破11萬套;
  南京二手房掛牌量也不少,已經有7.5萬套;
  ……
  以上這些熱點城市,信號足夠明顯。

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  那么,其他城市的二手房市場如何呢?

  前段時間,國家統計局發布了2019年11月70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況。

  70城二手房方面,有接近一半的城市二手房在下調,包括熱點城市北京、廣州、天津、成都、青島、武漢等等。

  以其中10個重點城市為例,更具體來看——

  CREIS中指數據顯示,全國10個重點城市二手房價格累計下跌0.14%。 其中,天津、重慶的價格跌幅都在4%左右。

  特別是近幾個月,10個重點城市二手房價格再次進入下行通道,且跌幅逐月擴大,北京二手房更是連續5個月環比下跌。

  需求降溫、預期回落、價格下探,大部分城市二手房市場都在大降溫!

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  然而,更值得關注的,是全國樓市持續走高的庫存。

  根據易居發布的《中國百城庫存報告》,截至2019年11月底,全國100個城市商品住宅庫存總量47359萬㎡,環比增長1.9%,同比增長5.7%。

  從同比數據來看,當前庫存規模已呈現連續12個月的正增長態勢,庫存壓力逐步增大。

  其中,杭州最近被爆出二手房庫存突破10萬套。

  按照杭州最近3個月的平均成交量6000套計算,10萬套掛牌二手房,需要近一年半的時間才能賣完,這還是在完全不考慮每個月新增二手房掛牌量和新房的基礎上。

  成都掛牌銷售的二手房已經超過12萬套。

  相比7月下旬突破10萬大關,漲了近2萬套,漲幅約20%。有數據顯示,2018年底才5.8萬套。也就是說,11個月的時間,成都二手房庫存上漲超1倍。

  南京的二手房也不少。2019年以來,南京二手房掛牌量不斷增加,平均1個月就增加將近4000套。

  此外,還有北京。據統計,北京商品住宅庫存達7.28萬套,是近8年來的最高點。

  二手房根據鏈家數據顯示,目前掛牌量近9萬套。對比2017年同期在售掛牌房源量28733套,兩年時間里,北京二手房庫存漲幅達222%。

  當下仍處在嚴格調控之下,新增二手房仍在持續走高,后續二手房市場必將面臨“高庫存”風險。

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  與此同時,還有更重要的一點,就是第一批“限售”已經逐步解禁。

  兩年前,從廣州廈門開始,全國50多個城市先后實施“限售”。如今兩年過去,第一批限售房已經到期。

  這意味著,大量二手房正式“解凍”,將陸續獲得入市資格。

  重慶就是一個最典型的例子。

  2018年12月上旬,重慶的二手房數量據統計是4.6萬套;
  2019年3月下旬,二手房數量逼近6萬套;
  截至目前,二手房直接邁過10萬大關,接近14萬套。

  值得一提的是,2017年9月下旬,重慶開始執行2年房產限售。 2019年9月下旬開始,第一批限售房源已經加入庫存大軍。

  除了重慶,在2019年5月,蕪湖、嘉興等三四線城市都已經到了解凍點。2019年底之前,除個別限售周期為3-5年的城市外,大多數城市限售都到了解禁周期。


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  在這樣的市場環境下,庫存量增加是必然。

  那么,庫存量在增加,是不是意味著房價要降?

  其實不然。因為一旦因為庫存增加而導致價格下跌, 這個庫存量必須要達到一定的臨界值才行。

  2014年7月,全國庫存量的平均去化周期達到歷史最高20個月。

  于是,上一輪的全國去庫存從2014年下半年正式開始。

  而如今,據統計——
  一線城市庫存去化周期10個月。

  二線城市庫存去化周期9個月。

  三線城市庫存去化周期12個月。

  全國百城的庫存去化周期9.4個月,對比2014年平均的20個月,還不是很高。

  目前的全國樓市,冷的冷熱的熱,差距懸殊。但實際上,不少樓盤依然以清盤收尾,說明市場需求依然存在。

  并且,隨著各大城市人才政策的陸續出臺,未來只要是好的城市,依然會有人口持續涌入,有人就有需求。

  所以,能夠肯定的是,在未來的一到兩年內,房價不會大跌,但同樣不會允許大跌,維穩是常態。

  而,這樣的一個時間節點,對于想要買房的我們來說,卻是個是好時機。

  首先,這是二手房撿漏的時候。

  年底著急用錢的業主會選擇降價。同時,個別二手房的大幅降價,會給其他二手房帶來無形的壓力。雖然不可能出現大面積的斷崖式下跌,但撿漏的幾率會增加,買到心儀房子的概率會提高。

  這個時候唯一需要注意的,是手里的資金量。 二手“筍盤”往往不是要求全款,就是提高首付比例。

  其次,新房也會迎來好機會。

  新房影響二手房,二手房也會影響新房,市場不好的話會相互壓制。在二手房市場遇冷的當下,新房市場也進入了靜默期。

  最近的70城新房方面,有44城上漲,21城下跌。房價上漲的城市繼續減少,從10月的50個減少到44個,房價漲幅在收緩。

  如果二手房普遍賣不出理想價格,自然會對新房造成威脅。 此時的開發商,只能加大優惠力度,靠降價促銷回籠資金。

  總的來說,如果你有買房需求,可以趁著年關多到市場上看看,多關注幾個樓盤。 好的城市,好的項目,依然值得入手。(米宅)
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